“兩集中”下，2021年或成租賃用地入市大年

近日，租賃行業又迎來政策“大禮包”，6月18日召開的國務院常務會議明確將于10月1日起，對住房租賃企業實施“減稅”政策。

具體而言，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規?；》孔赓U企業出租住房，減按4%稅率征收房產稅。

今年以來，有關租賃端的政策利好頻出，兩會《政府工作報告》、國家發展改革委座談會、5月中旬40城參加住建部在發展保障性租賃住房工作座談會等，大力發展保障性租賃住房，解決好大城市的住房突出問題。

值得注意的是，重點城市供應端發力，租賃用地明顯增加。尤其在土地“兩集中”政策之后，明確重點22城租賃住房用地一般不小于10%，其中北京、廈門和深圳三城明確2021年供應比例突破20%，北京更是接近40%。隨著首輪集中供地即將告一段落，在“競配建，競自持”土拍政策的加持下，各城市租賃用地成交比例大升，杭州以111.09萬平方米租賃建筑面積，領跑22城。

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租賃用地比例大幅提升

今年2月，土地“兩集中”政策橫空出臺，要求22個重點城市將集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發布住宅用地公告不能超過三次，要求重點城市單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。

目前，22個重點城市已有21個城市在年度供地計劃中明確了租賃用地的面積，并基本達標10%占比標準，其中不少城市租賃用地占比提升巨大，北京租賃住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%，廈門、深圳兩城市租賃占商品房用地比例也超兩成。

表：2021年22城租賃用地供地計劃情況(單位：萬方）

數據來源：克而瑞租售

聚焦克而瑞租售長期關注的核心八城中，相較于2020年，多數城市租賃住宅用地占比大幅提升。尤其是成都、武漢、廣州等城市2020年租賃住房用地占比均在1%以下，遠低于北上深三城，推進相對緩慢；2021年，三城租賃住房用地占商品房用地比例分別為11.1%、14%和10.9%。

再加上，成都、武漢和廣州三城又都是人口流入型城市，在此次“兩集中”政策下，短期內租賃住宅用地占比或顯著提升。

圖：核心八城2020年、2021年租賃住宅用地供應計劃

數據來源：克而瑞租售

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自持、租賃成土拍新風向

增加“競自持”、“競配建租賃住房”等成為土地“兩集中”之后新的變化，并成為重點城市土拍的主旋律。

22城中已有多城市出臺競配建、競自持、限地價面積等相關土拍政策，據克而瑞租售梳理，至少9個城市土拍規則中設置配建租賃住房面積，其中，南京52宗土地中，有14宗必須配建租賃住房。少部分城市出臺競高品質方案、競政府產權比例、禁馬甲公司等方面政策，隨著熱點城市優質地塊的競爭加劇，第二輪和第三輪土地競拍規則或將更為嚴苛。     

從首批租賃用地成交情況來看，杭州競自持用地高達41宗，占比超七成，其中已成交涉租賃用地成交宗數達50宗，占成交地塊88%；成交建面111.09萬平方米，高居22城榜首，租賃用地占比已達14.67%。成都已成交涉租賃用地也達到了35宗，租賃用地面積達到81.27萬平方米，占比達17.33%；合肥這一比例更高，租賃用地面積占已成交地塊面積達到18.69%。此外，廈門成交土地共5宗，所有地塊均需部分自持?！案傋猿帧背尚嘛L向。

值得注意的是，截止6月20日，已完成首輪“兩集中”供地的20城中，主要以競自持租賃住房面積為主，占比達43%；其次為配建租賃住房和配建共租房面積，占比分別為31%和9%；純租賃用地占比較少，僅成交13幅純租賃用地或人才公寓租賃用地，合計總建面72.62萬平方米。

表：22城市首批租賃用地已成交情況

數據來源：克而瑞租售

備注：統計時間截止至2021年6月20日

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租賃政策或將改變民企拿地態度

“租賃住房用地不小于10%”的新規，正在引發一系列連鎖反應。

租賃宅地增加，勢必要擠壓普通商品住宅供應量，熱點城市優質地塊競爭進一步加劇?！皟杉小毙抡嵤┲?，曾出現一段時間土地的“零增長”，導致企業貨儲不足，順勢造成房企的“饑餓感”，形成土拍哄搶，加劇熱點城市優質宅地的競爭。這一現狀或將在接下來土拍中有所緩解。

土地資源向頭部房企集中，通過招拍掛渠道參與租賃用地的競拍，仍是國企、央企主導，憑借資金優勢、后期操盤能力等優勢斬獲較多土儲。而民企拿地相對謹慎，但隨著租賃用地供應的增多及各項租賃政策的密集出臺，未來將有更多民企參與租賃用地競拍，改變以往拿地戰略和投資節奏，投資邏輯也將產生分化。

表：房企涉租賃土地成交金額TOP20

數據來源：克而瑞租售

備注：房企聯合拿地為雙計，統計時間截止至2021年6月20日

從租賃用地供應類別的角度而言，主要分保障性和市場化租賃用地兩大類。由于自持地塊增加，房企將面臨租賃住房運營難、以及如何突圍并盈利兩大難題。

企業自持用地更多解決方案待解鎖，比如通過整租、合租和自建團隊等模式運營自持物業，提升物業價值，以實現資產增值，同時，發行ABS、類REITs等資產證券化產品，拓展融資渠道，降低融資成本等。

目前來看，在較為寬松的政策加持下，租賃市場發展已進入“快車道”，入局租賃業務的房企紛紛加大業務布局力度。2021年一季度，TOP20集中式長租公寓新開業規模63.46萬間，增速雖然環比有所放緩，整體仍呈現持續上漲態勢。

十四五開局之年，“租賃住房”上升到國家戰略層面，再提“房住不炒、租購同權”，從土地供應、減稅補貼、租賃企業保障等方面提出新的指導性要求，在保障政策實施力度和強度的前提下，租賃住房市場也會在政策紅利下健康有序發展。而從各地租賃住房項目的推進進度來看，2021年將是試點城市租賃房的入市大年，租房市場的發展規模和方向將更為引人關注。